Voices by rok. Zwischen Markt, Atmosphäre und Erwartung: Vermarktung im Fokus

Immobilien entfalten Wirkung, wenn man versteht, welche Rolle sie im Leben der Menschen spielen können. Robert Kollár (rok.) und Artur Freund (OK ROGER Consulting) betrachten diese Wirkung aus zwei Perspektiven: Markt, Nutzung und Realität auf der einen, Atmosphäre, Wahrnehmung und Außenbild auf der anderen. In diesem Gespräch sprechen beide darüber, was Projekte brauchen, um verstanden zu werden.

Wann beginnt für euch Vermarktung?

Artur: Für mich startet sie in dem Moment, in dem wir verstehen, welche Rolle ein Gebäude in seinem Umfeld spielen kann. Geht es um Rückzug, um Community, um Arbeiten, um Öffentlichkeit? Wenn dieses Grundgefühl steht, wissen wir, welche Art von Menschen wir ansprechen wollen – und welche Richtung Kommunikation und Auftritt nehmen müssen.

Robert: Und ganz am Anfang steht für mich eine nüchterne Bestandsaufnahme. Welche Stärken bringt das Objekt mit, wo liegen Grenzen, welche Nutzung ergibt wirklich Sinn? Aus dieser Analyse entsteht ein realistisches Bild – und darauf bauen wir dann alles Weitere auf.

Warum bleiben so viele Bestandsobjekte unter ihrem Potenzial?

Robert: Weil sie oft nur als „Altbau mit Aufwand“ gesehen werden. Dabei stecken in vielen Häusern gute Grundrisse, spannende Lagen oder ein bestimmter Charakter, der nie bewusst herausgearbeitet wurde. Wenn wir diese Qualitäten sichtbar machen, verändert sich die Wahrnehmung am Markt sehr schnell.

Artur: Und häufig fehlt ein neuer Blick von außen. Bestandsobjekte laufen dann einfach weiter mit alten Bildern, alten Texten und alten Zielgruppen. Wenn wir das aufbrechen und das Haus in eine heutige Lebensrealität übersetzen, bekommt es plötzlich Anschluss – und wird wieder relevant.

Was unterscheidet die Vermarktung von Neubau und Bestand?

Artur: Beim Neubau definieren wir von Null, wofür das Projekt stehen soll. Wir können bewusst festlegen, welche Bedürfnisse es bedienen und welche Atmosphäre es erzeugen soll. Das ist ein großer Gestaltungsspielraum – aber auch die Verantwortung, keinen austauschbaren Standard zu produzieren.

Robert: Im Bestand arbeiten wir mit dem, was da ist – Bausubstanz, Geschichte, Umfeld. Die Aufgabe ist hier, das Relevante freizulegen und Überflüssiges wegzulassen. Dadurch entstehen oft sehr glaubwürdige Positionierungen, weil man auf etwas Echtem aufbaut.

Wie wichtig ist das Zusammenspiel von Design, Kommunikation und Raumwirkung?

Robert: Ohne Kommunikation bleibt ein Raum eine Hülle. Erst wenn wir ihn gut erklären – visuell und sprachlich –, verstehen Interessenten, was sie dort tun und wie sie sich dort fühlen könnten. Ein starkes Bild oder eine klare Formulierung kann dabei mehr bewirken als jede technische Liste.

Artur: Design sorgt dafür, dass sich diese Erklärung sich stimmig anfühlt. Es geht nicht nur um schöne Oberflächen, sondern um einen roten Faden über alle Kontaktpunkte hinweg: vom ersten Eindruck bis zur Besichtigung. Wenn Sprache, Bildwelt und Raum dieselbe Geschichte erzählen, wirkt ein Projekt wie aus einem Guss.

Woran erkennt ihr, dass eine Vermarktung funktioniert?

Artur: Für mich ist das ein gutes Zeichen, wenn Menschen von alleine wieder auf das Projekt zurückkommen – weil es ihnen im Kopf geblieben ist. Dann hat es offenbar mehr ausgelöst als nur ein flüchtiges Exposé-Klicken.

Robert: Und wenn die Gespräche inhaltlicher werden. Statt nur nach Preis und Fläche zu fragen, wollen Interessenten verstehen, wie der Alltag dort aussehen könnte. Dann merken wir, dass das Projekt mehr als nur ein Angebot im Markt ist.

Wie startet ihr, wenn ihr ein Objekt komplett neu denkt?

Robert: Ich schaue zuerst auf den Kontext: Stadtteil, Wettbewerb, Anbindung, mögliche Nutzergruppen. Daraus ergibt sich, welche Rolle das Objekt sinnvoll übernehmen kann. Erst danach entscheiden wir, in welche Richtung wir es entwickeln – alles andere wäre Bauchgefühl.

Artur: Parallel schaue ich auf das Grundgefühl des Ortes. Eher ruhig und fokussiert, eher lebendig und offen, eher lokal oder international ausgerichtet? Wenn wir das benennen können, haben wir eine saubere Grundlage für Bildsprache, Tonalität und die Kanäle, auf denen wir sichtbar werden.

Was ratet ihr Eigentümern oder Projektentwicklern, die Vermarktung bisher unterschätzt haben?

Artur: Sich am Anfang Zeit für die eine zentrale Frage zu nehmen: Was soll dieses Projekt im Idealfall sein – und für wen? Wenn das klar ist, lassen sich viele spätere Entscheidungen deutlich entspannter treffen.

Robert: Und Vermarktung nicht als letzten Schritt zu sehen. Je früher wir ein Projekt inhaltlich schärfen, desto leichter wird es, die richtigen Mieter oder Käufer zu finden – und nicht einfach nur „irgendwelche“.

Gute Vermarktung ist keine Inszenierung, sondern Orientierung. Sie hilft Menschen zu verstehen, was ein Gebäude leisten kann – und warum es für sie relevant ist. Robert Kollár und Artur Freund zeigen, dass Projekte dann Wirkung entfalten, wenn man sie präzise denkt, konsequent übersetzt und ihnen die Bühne gibt, die sie verdienen. So entsteht Sichtbarkeit, nicht durch Lautstärke, sondern durch Klarheit.

Ein Gespräch im Rahmen unserer Reihe voices by rok.

Fotos: Artur Freund

Interview: Kristina Ivanova-Kollár, rok.